Eis uma decisão importante de um tribunal em Portalegre e a meu ver muito positiva. Espero que
haja mais sentenças semelhantes e que a legislação se adapte consequentemente.
Nos EUA, quando
uma família entrega a sua casa ao banco porque não consegue pagar o empréstimo
hipotecário, a totalidade da dívida é eliminada. Em vez em Portugal, uma
família na mesma situação era obrigada a pagar ao banco a diferença entre o valor da
avaliação e o preço aplicado na venda do imóvel ao banco. Esta prática constitui
um enriquecimento ilícito por parte do banco e tem efeitos nefastos para a
economia.
Na minha
opinião seria importante criar uma legislação clara, que proíba tais práticas.
Isto seria bom para proteger famílias vítimas de endividamento excessivo
e também teria consequências importantes por exemplo no mercado laboral, dado
que contribuiria para aumentar a mobilidade dos trabalhadores e
consequentemente contribuiria para reduzir o desemprego. É que se eu estou
desempregado e tenho uma hipotéca para pagar, é muito mais fácil decidir
entregar a casa ao banco e aceitar um emprego noutra região se souber que, ao
entregar a casa, a minha dívida será eliminada na totalidade.
Paulo S Monteiro
9 comentários:
A decisão faz todo o sentido!
Eu não gosto muito de abordar aqui questões que se relacionam com a minha actividade profissional mas vou abrir uma excepção. Afinal de contas trata-se de uma decisão de um tribunal de Portalegre :)
É verdade que para muitas familias pode ser uma optima decisão face ao actual contexto de crise. Entregar a casa e, dessa forma, ver as dividas liquidadas se estas forem de valor inferior seria muito positivo.
Mas como quase tudo na vida, há o lado negativo que ainda não vi ninguém discutir:
Com esta medida, o valor das avaliações vai necessariamente diminuir (ainda mais), fazendo com que muitas familias não consigam obter financiamento para as suas habitações. Por outro lado, as instituições financeiras vão exigir primeiras rendas de valores mais elevados, tentando assim diminuir o risco do negócio. Por outro lado, haverá uma fuga das Instituições Financeiras à concessão de crédito em zonas onde o mercado habitacional tem muita oferta e tendência para a diminuição do valor da garantia.
E, para além destes aspectos, será que se o valor da garantia for superior ao valor da divida, o banco tem de entregar ao cliente o valor remanescente?
E por último, será que a avaliação utilizada para calculo será a efectuada aquando da aquisição ou será a efectuada à data da intenção de entrega? Caso se opte pela segunda hipótese, quem avalia a casa e quem avalia os avaliadores?
Olá Nuno,
Dado o título que escolhi para o post, eu até estranhava se não fizesses um comentário :)
Dizes que o valor das avaliações diminuirá... acho esse argumento pouco claro, dado que as avaliações deveriam ser algo de objectivo e não manipulável. Considere-se o preço de mercado de um apartamento no mesmo bairro, com os mesmos metros quadrados e o mesmo número de assoalhadas.
Dizes que os bancos exigiriam maiores primeiras rendas. Óptimo! Se isto conduzir a uma melhor gestão de risco e menor endividamento das famílias, isto seria bom para a economia.
Não entendo a terceira objecção, em relação à fuga dos bancos de mercados onde os preços tendem a descer... Basta novamente fazer a avaliação como deve ser.
Em relação à questão sobre o que aconteceria quando “o valor da garantia for superior ao valor da divida, o banco tem de entregar ao cliente o valor remanescente?” Acho que este problema existe no regime actual...
Finalmente, penso que a avaliação deveria ser feito aquando da aquisição, possívelemente com um ajustamento automático de acordo com a taxa de inflação. Mas repara que se for o banco a assumir o risco ex-ante, este aspecto é muito menos importante.
Nuno, o facto de mais famílias não começarem a sua vida com uma dívida brutal não me parece mal, antes pelo contrário. Limitar o crédito à habitação vai revitalizar o mercado de arrendamento e dar mais acesso a habitação a mais gente.
Paulo, as avaliações são o que os bancos quiserem! Sempre foram! Tens apartamentos equivalente no mesmo bairro, avaliados em momentos diferentes, com avaliações distintas. O valor de uma casa é objectivo mas depende imenso do contexto.
Pelo que li hoje parece que os proprietários ainda vão pagar o remanescente da dívida (sendo esse calculado pela diferença do valor do empréstimo inicial, e a avaliação inicial do banco - no Jornal i encontram lá a explicação).
Um coisa que me vou divertir a ver ser resolvido é a responsabilidade do fiador nestes casos!
De facto não podemos esquecer que são as próprias entidades bancárias que efectuam as avaliações, pelo que podemos ter um problema de moral hazard.
Mas o que me parece mais importante são os incentivos ao financiamento e à concessão de crédito com base numa determinada garantia.
Concordo que vai estimular o mercado do arrendamento e não vejo que isso seja um problema. Mas de facto, vai diminuir ainda mais quem pode recorrer ao crédito para compra de casa, o que pode originar uma contracção ainda maior do mercado da construção civil.
Dar uma primeira renda pode ser uma boa politica social mas tenhamos a noção que a maioria de pessoas não tem esse dinheiro. E, se o tiver, terá de o utilizar para pagar outras despesas da aquisição (como os impostos) ou para mobilar e equipar a casa.
E, o valor de avaliação não flutua apenas com base na inflação. Temos zonas em que as casas estão sempre a valorizar e outras onde desvalorizaram cerca de 50% em 5 anos. Pelos montantes envolvidos, é um mercado em que se perde ou se ganha muito dinheiro em pouco tempo, pelo que não podemos apenas indexar as avaliações à inflação.
O mercado habitacional deve ter politicas adequadas ao que se pretende com esse mesmo mercado.
Queremos que as pessoas regressem ao interior? Que passem a arrendar casa em vez de comprar? Que passem a partilhar o risco com os bancos, entrando com primeiras rendas mais elevadas?
Tudo é possivel de gerir com incentivos positivos ou negativos! Mas precisamos de saber o que se pretende!
Eu apenas alertava no primeiro comentário que factos concretos iriam/irão acontecer com a eventual massificação da decisão do tribunal de Portalegre! Até porque os bancos terão de reagir a uma medida que gerará prejuizos e aumentará os riscos.
E por fim, deixo uma mensagem em jeito de pergunta:
Se o valor de mercado da casa de Portalegre fosse superior à divida que a cliente apresentava no banco, a cliente iria preferir vender a casa no mercado do que entregá-la ao banco, não vos parece?
Nuno, não conheço bem a legislação mas acho que não se pode vender um bem que está afectado a uma hipoteca sem que o comprador garanta a dívida. Se eu compro um imóvel que esteja hipotecado fico obrigado a liquidar a dívida a cuja hipoteca está associada.
Em relação ao problema de "moral hazard", penso que estás a inverter a questão. Exite moral hazard quando o banco sabe que se a família entre em incomprimento, esta deverá entregar a casa e ainda todo o montante remanescente. Ao seja, há Moral Hazard porque todo o risco é suportado pela família devedora e portanto o banco pode agir como bem entender (por assim dizer, diverte-se com o dinheiro dos outros)...
Pedro: se de facto “as avaliações são o que os bancos quiserem! Sempre foram!” então este é um outro problema que também é preciso resolver com legislação adequada.
Podes vender o imóvel. Tens apenas de pedir autorização ao banco que exigirá ter um representante na escritura de venda e quererá obter a regularização dos valores em divida.
Quanto ao segundo ponto, é preciso decidirmos se queremos que os bancos emprestem dinheiro aos clientes ou se queremos que os bancos invistam em habitações. São 2 coisas distintas (embora semelhantes neste caso)! Se queremos que os bancos emprestem dinheiro, é natural que se exija dos clientes não a contrapartida mas sim o que se emprestou!
Quanto ao ultimo ponto, concordo mas essa politica de avaliações existiu numa logica de empréstimo de dinheiro e não de aquisição de habitação e partilha do risco de valorização ou desvalorização do imóvel!
Nuno, o ideal mesmo seria reduzir quanto possível as situações de incomprimento (em que famílias perdem a sua habitação). Para isto é importante que os bancos actuem com acrescida responsabilidade social. Isto implica emprestar com prudéncia, e não penalizar demasiado as famílias.
Ah, coiso e tal, afinal parece que não foi bem assim. A galinha era mesmo muito gorda para ser verdade esta notícia. Esclarecimento aqui: http://www.ionline.pt/portugal/credito-habitacao-decisao-tribunal-nao-acabou-divida
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